B-Planverfahren FOC geht in die nächste Phase

Factory Outlet Center viele offene Fragen und ein Ultimatum
DOUVIL GmbH erbringt Nachweis über Zahlung der Grunderwerbssteuer

Factory Outlet Center auf der Kippe?

Factory Outlet Center:
Roger Sevenheck bezeichnet Kritik in den  Medien als unhaltbare Unterstellungen

Duisburg, 4. April 2012 - "Ist die Finanzierung des FOC gesichert?" Und: "Ist die Solidität gegeben und gibt es genügend Kompetenz für so ein Projekt?" So lauteten nur einige der bohrenden Fragen an  Douvil'-Geschäftsführer Roger Sevenheck, nachdem es in den Medien diverse Berichte über mangelnde Transparenz, Bezeichnungen wie "Briefkastenfirma", nicht genügender Nachweis von Kapital oder ähnliche Kritiken gegeben hatte.

"Das sind alles unhaltbare Unterstellungen", empörte sich Roger Sevenheck. "Wir haben ein klares Finanzierungskonzept, das wir schon lange vorgelegt haben. Die Douvil GmbH ist keine Briefkastenfirma. Das weise ich auf das Schärfste zurück. Wir, also die German Development Group, bestehen aus fünf unterschiedliche Personen, die seit sechs Jahren mehrere unterschiedliche Großprojekte auf den Weg gebracht haben. Dies in den angesprochenen Größenordnungen von 100 bis 150 Millionen Euro. Das haben wir nachgewiesen. Die German Development Group existiert seit sechs Jahren. Auch deshalb ist genügend Kompetenz vorhanden. Wäre das nicht so, bekommen sie von den Banken keine Finanzierung zu so einem Projekt. Den positiven Rücklauf zu Douvil hatten wir schon auf der Immobilienmesse MIPIM. Für uns ist zunächst vorrangig, dass wir ein Gelände erhalten, auf dem wir auch investieren können. Das heißt, dass wir erst einmal mit den Umzug der gesamten Mieterschaft des Zinkhüttenplatzes sichern müssen. Bei bislang 210 geführten Gesprächen mit den insgesamt 395 betroffenen Mietern haben schon 60 Prozent zugestimmt. Bis Mai wollen wir mit allen Mietern soweit sein, dass ein Umzug anstehen könnte."

V.l.: FOC-Kommissionsmitglieder Frank Börner (SPD), Rainer Enzweiler (CDU), Roger Sevenheck (Douvil-Geschäftsführer), Hermann Dierkes (Linke) und Ellen Pflug (SPD). Die weiteren Mitglieder Rich (Grüne), Cerrah (FDP) und Krebs (DWG) fehlten aus unterschiedlichsten Gründen wie Beruf, Krankheit und Urlaub.

IMD-Geschäftsführer Uwe Rohde stellte ganz sachlich fest: "Die Stadt verschenkt hier nichts. Es geht zunächst um den Verkauf des Grundstücks, um den Nachweis durch beteiligte Banken, den wir auch herbeigeführt haben. Da war alles in Ordnung und nur deshalb haben wir dies auch so dem Rat empfohlen. Es geht also zunächst um Absichtserklärungen. Es folgt das Vorbereitung des Planungs- und Baurechtes, da der Kaufpreis für das Grundstück abgesichert ist. Der Eigentümerübergang kann nur in einem ganz bestimmten und abgesicherten Rahmen stattfinden."

Frank Lompa, Senior Projektleiter der auch in den Medien kritisierten German Development Group als Projektgesellschaft des FOC bzw. Douvil: "Wir bezahlen die für das Projekt notwendigen Honorare für die Gutachter, nicht die zu erbringenden Gutachten. Ich bitte alle, das genau zu beachten."

Und wann könnte nach den optimistischen Darstellungen der erste Spatenstich erfolgen? Roger Sevenheck setzt im Moment auf die zügige Erstellung aller notwendigen Gutachten und glaubt selbst nur an den anstehenden Abriss zum Jahresende. Vielleicht erfolgt die erste Bauphase Anfang 2013.

Ähnlich sieht das Uwe Rohde. "Erst müssen die gesetzliche zu erbringenden Gutachten vorliegen, dann geht es nach den Prüfungen durch die Verwaltung um die Abstimmung der Sortimente um vom Rat  einen Beschluss zu erhalten. Die erste Bürgerbeteiligung hatte es ja schon gegeben.

"Wir werden aus Sicht der Verwaltung wie immer alles genau prüfen und dann wie vorgeschrieben die Träger öffentlicher Belange einschalten. Dann kann es zu einem Bebauungsplan-Entwurf, zur Offenlegung des Projektes und zum abschließendem Satzungsbeschluss kommen. Das alles könnte nach dem Sommer erledigt sein. Und zwar dergestalt, dass dies alles auch Angriffen wie einem Normenkontrollverfahren standhalten kann."

Von der FOC-Begleitkommission - bestehend  aus den Ratsmitgliedern Pflug und Börner (SPD), Krebs (DWG), Rich (Grüne), Cerrah (FDP) sowie Rainer Enzweiler (CDU) gab es auch Kritik. Und zwar an die Adresse der IHK. "Es macht mich wütend, wenn ich die hohe Jugendarbeitslosigkeit im Norden von 13,5 Prozent und bei den Frauen sogar von 14 Prozent sehe und dann die Kritik an diesem FOC-Projekt von der IHK lese. Der Norden darf doch nicht auf der Strecke bleiben. Wo ist die IHK, wenn es um die Belange des Nordens geht?"
 

CDU-Ratsherr Enzweiler: "Es dürfen nicht nur Sonntagsreden gehalten werden, es muss auch im Sinne des Nordens dieser Stadt auch gehandelt werden. Gnau das hat die CDU seit sechs Jahren gefordert. Durch das FOC schaffen wir Arbeitsplätze im Norden. Und nur dadurch. Wir haben keine andere Möglichkeit."

Frank Börner (SPD): "Wir wollen das Outlet-Center politisch. Auch das Verkehrskonzept hierfür ist wichtig. Wir sehen in der Kommission auch, das Immeo den Umzugsjob sehr ernst nimmt. Man muss doch einmal klar sehen, dass für viele ältere und kranke Mieter die Situation in den nicht barrierefreien Wohnungen immer schlimmer wird. Und der Investor subventioniert den Umzug ja."

Hermann Dierkes, Fraktionsprecher der Linken im Rat: "Es gab zum teil schwerwiegende Kommunikationsprobleme mit den Mietern. Jetzt stellen wir fest, dass zu absolut akzeptablen Bedingungen für die Mieter der Umzug bewältigt wird und dies schon zwei Drittel der Mieter einvernehmlich akzeptiert haben. Der Großteil der Mieter bleibt sogar in Hamborn. Das ist gut, da wir  nichts zu verschenken. haben."  Harald Jeschke

Duisburger Outlet Village ist auf dem Weg
Immeo stellte Mieter der Zinkhüttensiedlung vor vollendete Tatsachen
Jochem Knörzer

Duisburg, 11. Januar 2012 - Am heutigen Mittwoch hatten Stadtdirektor Dr. Peter Greulich, IMD-Geschäftsführer Uwe Rohde, 'Douvil'-Geschäftsführer Roger Sevenheck und Walter Ziegler, stellvertretender Vorsitzender 'immeo', zu einem Pressegespräch geladen.
Vor dem Rathaus demonstrierten Mieter und Sympathisanten der 'Zinkhüttensiedlung' gegen das FOC (Factory Outlet Center) und den damit verbundenen Abriss der Häuser.

Im Rathaus schwankte das 'Pressegespräch' zwischen Information, einer "Bild-Privataudienz" und einer 'Bürgeranhörung'.
"Des einen Freud', des anderen Leid". So eröffnete Stadtdirektor Dr. Greulich, mit Blick auf das Geschehen vor der Ratshaustür, die Veranstaltung.
'immeo Wohnen' hat, so der stellvertretende Vorsitzende der Geschäftsführung Walter Ziegler, mit Anschreiben vom 22. November 2011 die betroffenen Mieter informiert und steht seit dem in konstantem Kontakt vor Ort.

Die Umzugskosten werden individuell behandelt und vom Investor getragen. Darunter fallen auch mögliche notwendige Renovierungskosten in der neuen Wohnung.
Unsere weitere Nachfrage, diesmal an die Stadt, in Bezug 'Verkehrskonzept rund um das FOC', beantwortete Dr. Greulich so: "Die bisherigen Untersuchungen haben gezeigt, das es geht. Aber nicht ohne Veränderungen."

Um welche Veränderungen es geht, das soll ein bereits beauftragtes Gutachten beantworten.
Aufgrund der täglichen 'Stop and go'-Situation in den Stoßzeiten zwischen Stadtmitte und Meiderich auf der A59 müsste es auch um den weiteren Ausbau dieser 'Nord-Süd-Achse' - mit vier Spuren in jede Richtung - gehen.
Und der Frage, wer das denn bezahlt?

Vorstellung des Douvil Projektes durch Roger Sevenheck, Geschäftsführer der Douvil GmbH
Ich möchte Ihnen heute das geplante Duisburger Outlet Village vorstellen. Lassen Sie mich vorab kurz auf einige Aspekte und Fakten dieses Projektes eingehen.

Das Duisburg Outlet Village wird die Attraktivität des Standortes Duisburg steigern. Es holt verloren gegangene Kaufkraft in die Stadt und wird sich positiv auf die Stadtentwicklung auswirken.
Großen Wert haben wir darauf gelegt, traditionsverbunden die vorhandene historische Bausubstanz zu integrieren und so dem industriellen Erbe und Anspruch der Stadt gerecht zu werden. So wird z.B. das Stahlgerüst der Rhein-Ruhr-Halle erhalten.

Das Outlet Projekt wird sich positiv auf den angespannten Arbeitsmarkt der Stadt auswirken. Es bietet ein Beschäftigungspotential von 600-800 Teil- und Vollzeitstellen. Die Stadt wird bei den Ausgaben entlastet. Der Unterhalt für die Halle und das Stadtbad entfällt und gleichzeitig wird das Denkmal erhalten.

In der ersten Bauphase werden 95 Outlet-Geschäfte auf einer Gesamtmietfläche von 19.000 Quadratmetern und 1.900 Parkplätze entstehen. In einer zweiten Projektphase wird das Duisburg Outlet Village auf eine Gesamtgröße von 28.000 qm mit 140 Shops und 2.500 Parkplätzen erweitert.
Neben den Shops wird das Duisburg Outlet Village eine große Erlebnisgastronomie und eine Kindererlebnis-Welt bieten. Großen Wert legen wir bei diesem Projekt auf die besten Standards nachhaltiger und ökologischer Entwicklung.

Das Investitionsvolumen liegt bei ca. 125 Mio. Euro. Der Baustart ist für das Jahr 2012 geplant. Das Gesamtprojekt soll 2017 fertiggestellt sein.

Mit mehr als 13,5 Millionen potentiellen Kunden in einem Umkreis von 60 Minuten Fahrtzeit stellt Duisburg eine der besten europäischen Gegenden für den Outlet-Handel dar.
Die Douvil GmbH ist die federführende Projektgesellschaft und gleichzeitig der Inverstor des Duisburg Outlet Village. Sie hat die German Development Group mit der Projektentwicklung beauftragt.
Der zukünftige Betreiber des Duisburger Outlet Village ist die Freeport Retail, London. Sie ist Outlet-Spezialist und arbeitet mit rund 400 Markenherstellern zusammen. Sie bieten auslaufende Sortimente oder 1B-Ware mit Preisnachlässen zwischen 30 und 70 Prozent in den Outlet Centern an. Seit seiner Gründung im Jahr 1994 hat das Unternehmen neun Factory Outlet Center unter der Marke Freeport Europa weit entwickelt.

Um die zielgerichtete Projektabwicklung für den Neubau des Factory Outlet Centers zu gewährleisten, wurde das Projektteam durch das Ingenieurbüro Grontmij GmbH als erfahrenem Projektsteuerer verstärkt.
Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass die Vertreter der Stadt Duisburg das große Potential dieses Projektes erkannt haben. Am 17. Oktober hat der Rat der Stadt Duisburg den Verkauf des städtischen Baulands mit großer Mehrheit  genehmigt und den Planungsprozess gestartet.

1. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1112 – Obermarxloh – Factory
Outlet Center (FOC) für einen Bereich an der Duisburger Straße, südwestlich der
Werksbahn, westlich der August-Thyssen-Straße sowie nördlich und südlich der
Walter-Rathenau-Straße (Rhein-Ruhr-Halle und ehem. Stadtbad) vom 22.03.2010
(DS-Nr. 10-0217) wird aufgehoben.
2. Für einen Bereich an der Duisburger Straße, beginnend an der Dahlmannstraße über
die Stockholmer Straße, südwestlich der Werksbahn bis zum Pumpwerk an der August-
Thyssen-Straße sowie nördlich und südwestlich des Schulzentrums an der Walter-
Rathenau-Straße (Rhein-Ruhr-Halle und ehem. Stadtbad) ist ein Bebauungsplan
im Sinne des § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) aufzustellen.
Das Verfahren wird unter der Bezeichnung Bebauungsplan Nr. 1179 - Obermarxloh –
Factory-Outlet-Center (FOC) durchgeführt.
3. Der Bebauungsplan Nr. 1179 – Obermarxloh - Factory-Outlet-Center (FOC) wird in
der Prioritätenliste des Bezirks an Position 1 geführt.

Problembeschreibung / Begründung
Gliederung
1. Aufhebung eines Aufstellungsbeschlusses
2. Beschreibung des Plangebietes
3. Planungsrecht
4. Anlass der Planung
5. Städtebauliche Zielsetzungen und Mittel zur Umsetzung im Bebauungsplan
6. Investor
7. Weiterer Verfahrensablauf
8. Einstufung in die Prioritätenliste
9. Anlagen

1. Aufhebung eines Aufstellungsbeschlusses
Bereits seit einigen Jahren wird das Konzept, ein Factory Outlet Center (FOC) auf den
Grundstücken der Rhein-Ruhr-Halle und des Stadtbades anzusiedeln, entwickelt. Die Stärkung des jetzigen Hauptzentrums Hamborn-Marxloh spielte dabei eine wesentliche Rolle.
Der Bau eröffnet die Möglichkeit, nicht mehr benötigte städtische Flächen zügig neu zu
bebauen und dabei den Baukörper des Stadtbades einzubeziehen. Am 22.03.2010 hat der Rat der Stadt die
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1112 –Obermarxloh- Factory-Outlet-Center (FOC) beschlossen. Der Geltungsbereich umfasste im wesentlichen die Flächen der Rhein-Ruhr-Halle und des ehemaligen Stadtbades.
Mittlerweile haben die planerischen Überlegungen zu dem Konzept geführt, eine größere Fläche, die auch private Grundstücke umfasst, als Entwicklungsoption für ein Factory-Outlet-Center in des Plangebiet einzubeziehen. Die Zielsetzung hat sich insofern erweitert, als dass die städtebauliche Verbindung in Richtung Marxloh durch
raumbildende Gebäude nordöstlich der Duisburger Straße intensiviert werden soll.
Daher soll der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1112 aufgehoben werden.
Er wird durch den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1179 mit der selben Bezeichnung -
Obermarxloh- Factory-Outlet-Center (FOC) mit einer erweiterten Gebietsfestsetzung ersetzt.

2. Beschreibung des Plangebietes
Das Plangebiet liegt im Norden Duisburgs im Stadtbezirk Hamborn, Stadtteil Obermarxloh. Mit der Lage an der Bundesautobahn A 59 bildet es die räumliche Schnittstelle zu den Stadtteilen Marxloh und Alt-Hamborn.
Das Plangebiet ist rd. 16,7 ha groß. Es umfasst die Grundstücke der Stadtwerke und eines Privateigentümers an der Duisburger Straße (zwischen Dahlmannstraße und Trasse Werksbahn), das Gelände der Rhein-Ruhr-Halle und das
nord-östlich angrenzende Wohngebiet bis einschließlich August-Thyssen-Straße sowie die Walter-Rathenau-Straße,
das Grundstück des ehemaligen Hamborner Stadtbades. Die Duisburger Straße, Weseler Straße, Dahlmannstraße, August-Thyssen-Straße sowie die Walter-Rathenau-Straße werden jeweils bis zur Mitte der Straßenverkehrsfläche in
den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen.
Das Plangebiet setzt sich aus heute unterschiedlich genutzten Teilräumen zusammen.
Das westlich der Autobahnbrücke an der Weseler Straße/Dahlmannstraße liegende Privatgrundstück ist an der Dahlmannstraße mit einem Gebäude (Verwaltung/Wohnen) bebaut.
Die übrige unbebaute Grundstücksfläche weist einen dichten Baumbestand auf. Im weiteren Verlauf nach Osten der Duisburger Straße folgt eine Grünfläche zwischen der Stockholmer Straße und der Lohstraße. Das Grundstück der Stadtwerke unmittelbar westlich der Werksbahntrasse wird in den Geltungsbereich des Bebauungsplans mit e
inbezogen.
Das Grundstück der Rhein-Ruhr-Halle wird in Nord-Süd-Richtung durch das Brückenbauwerk der A 59 überspannt.
Unter dieser Brücke sind ebenerdige Stellplätze angelegt. Das Grundstück ist insgesamt durch Stellplätze, Hofflächen und Baukörper in hohem Maße versiegelt.
Grünstrukturen mit Baumreihen oder Einzelbäumen befinden sich vorwiegend westlich
der Autobahnbrücke als Abgrenzung zur Duisburger Straße. Auf der östlichen Teilfläche sind die Stellplatzanlagen und Grundstücksgrenzen mit Bäumen und Sträuchern eingefasst.
Der Hauptzugang der Rhein-Ruhr-Halle ist zur Walter-Rathenau-Straße orientiert, von der aus auch die
Stellplatzanlagen zu erreichen sind. Der Betrieb der sanierungsbedürftigen Rhein-Ruhr-Halle wurde Ende März 2011 eingestellt.
Unmittelbar nördlich der Rhein-Ruhr-Halle schließt sich das Wohnquartier „Am Zinkhüttenplatz“ an. Dieses Wohnquartier weist die typischen Merkmale des Städtebaus aus den 60er/70er Jahren auf: Zeilenbau und Punkthochhäuser mit 6 bis 10 Geschossen und großzügige Freiräume zwischen den Gebäuden, die jedoch meist keine eindeutige Nutzungszuordnung erfahren. In den Geltungsbereich des Bebauungsplans mit einbezogen wird die baumbestandene Grünfläche unmittelbar südlich des Pumpwerkes an der August-Thyssen-Straße.
Das ehemalige Hamborner Stadtbad wird seit über 10 Jahren nicht mehr genutzt. Durch den langjährigen Leerstand, verbunden mit Vandalismus und Verwahrlosung, ist das denkmalgeschützte Gebäude heute in einem schlechten Zustand. Der Hauptzugang des Stadtbades befindet sich, angelegt als Viertelkreisplatz „Ehrenhof“, im
Kreuzungsbereich der Walter-Rathenau- und Duisburger Straße. Der Denkmalschutz umfasst auch den mit Bäumen gestalteten „Ehrenhof“ als zugehörige Freifläche. Das Gebäude des Stadtbads und sein Standort sind stadträumlich
in einem engen Zusammenhang mit dem unmittelbar nördlich gelegenen Schulzentrum zu sehen, welches aber nicht Gegenstand des Plangebietes ist.
Die repräsentativen Bauten der Berufsfachschule und der Realschule wurden von dem Architekten
entworfen, der auch das Stadtbad erbaute, und tragen somit die gleiche architektonische und stadtgestalterische Handschrift. Das gesamte Areal prägt als Schul- bzw. Verwaltungsviertel das Bild des Stadtteils Obermarxloh, das ehemalige Stadtbad übernimmt dabei heute noch eine identitätsstiftende Funktion.
Das Plangebiet ist über den unmittelbaren Anschluss an die A 59 sehr gut an das überregionale Verkehrsnetz (Anbindung an die A 42 über das Autobahnkreuz Duisburg-Nord und im Weiteren an die A 3) angebunden.
Unmittelbar im Kreuzungsbereich vor dem ehemaligen Hamborner Stadtbad befindet sich die Haltestelle
„Rhein-Ruhr-Halle“ der Straßenbahnlinie 903 Duisburg – Dinslaken. Damit ist auch eine umsteigefreie
ÖPNV-Anbindung an die Duisburger Innenstadt gewährleistet.

3. Planungsrecht
Das Plangebiet liegt im Siedlungsschwerpunkt (SSP). Siedlungsschwerpunkte sind nach § 6 LEPro solche Standorte, 
die sich für ein räumlich gebündeltes Angebot von öffentlichen und privaten Einrichtungen der Versorgung, der Bildung und Kultur, der sozialen und medizinischen Betreuung, des Sports und der Freizeitgestaltung eignen.“
Der wirksame Flächennutzungsplan stellt Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Mehrzweckhalle, Parkplatz, Hallenbad“ dar. Die nördlich anschließenden Flächen bis zur August-Thyssen-Straße sind als Wohnbaufläche dargestellt. Der Bereich der Duisburger Straße, Stockholmer Straße und der Autobahn A 59 ist als Straßenverkehrsfläche dargestellt, die Trasse der Werksbahn als Fläche für Bahnanlagen. Die Flächen an der Duisburger Straße westlich der Werksbahntrasse sind als Fläche für Versorgungsanlagen und Grünfläche dargestellt,
das Privatgrundstück an der Weseler Straße ist als Wohnbaufläche dargestellt.
Die dem Plangebiet an der Duisburger Straße gegenüberliegenden Bereiche sind als Industriegebiet (GI),
Gewerbegebiet (GE) und Kerngebiet (MK) dargestellt.
Die geplanten Zielsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes.
Im Sinne des § 8 (3) BauGB wird die entsprechende Änderung Nr. 2.34 des Flächennutzungsplanes im
Parallelverfahren durchgeführt.
Im Geltungsbereich besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 333/60. Eine wesentliche Zielsetzung des Bebauungsplans war die Sicherung der Trasse für die heutige Autobahn A 59. Die Anbauverbotszone der Bundesautobahn von 40 m wird auch im aktuellen Aufstellungsverfahren zu berücksichtigen sein. Für die
überbaubaren Grundstücke ist der Planbereich als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Mehrzweckhalle, Stadtbücherei, VHS“ und „Stadtbad“ festgesetzt.
In direkter Nachbarschaft zu dem Plangebiet nord-östlich der August-Thyssen-Straße besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 698 I A „Obermarxloh“, der hier Allgemeines Wohngebiet festsetzt.

4. Anlass der Planung
Anlass der Planung ist die Schließung des unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen
Hamborner Stadtbades und der Rhein-Ruhr-Halle. Die entfallenden öffentlichen Einrichtungen erfordern eine standortgerechte und wirtschaftliche Umnutzung der Grundstücke, Zielsetzung ist die Entwicklung eines Factory-Outlet-Centers. Untersuchungen zu alternativen Nutzungsmöglichkeiten haben bestätigt, dass eine Folgenutzung durch ein Factory-Outlet-Center diesen wichtigen Zielen der Stadtentwicklungsplanung entspricht. Sie eröffnet zudem die Möglichkeit, das denkmalgeschützte Stadtbad zumindest in Teilen zu erhalten und weitere
Flächen für die Stärkung des Standortes im Sinne einer gesamtheitlichen Stadtentwicklung zu aktivieren..
Das heutige Wohnquartier „Am Zinkhüttenplatz“ entspricht diesen aktuellen stadtentwicklungsplanerischen Zielsetzungen nicht mehr. Auch die Inwertsetzung dieser „in die Jahre gekommenen“ Bausubstanz erfordert einen ungleich hohen Aufwand. Dies ist insbesondere im Hinblick auf den demografischen Wandel zu betrachten, der auch die Städteregion Ruhr und somit den Standort Duisburg Marxloh betrifft. Bereits jetzt ist ein deutliches Überangebot an Wohnungen und damit einhergehend ein Überangebot an Infrastruktur in Duisburg vorhanden.
Wohnungswirtschaft und Marktexperten sind sich einig, dass insbesondere Maßnahmen zur energetischen Aufwertung sowie zum Abbau von Barrieren im Bestand erforderlich sind. Aufgrund der alternden Gesellschaft und der drastisch steigenden Nebenkosten erhöht sich der Modernisierungsdruck besonders in der Schaffung von barrierearmen Wohnungen sowie energetischer Sanierung. Dies wird im Altbestand nicht immer möglich oder – mangels Refinanzierbarkeit der Maßnahmen – wirtschaftlich sinnvoll sein. Daher ist es Zielsetzung der Stadt Duisburg, Teilflächen dieses Wohnquartiers als Entwicklungsflächen für das Factory-Outlet-Center planerisch einzubeziehen und somit Impulse für einen geordneten Stadtumbau zu geben. Das Quartier „Am Zinkhüttenplatz“ ist heute noch bewohnt, so dass zur Umsetzung der Planungsziele ein Umzugskonzept durch den Wohnungseigentümer zu erstellen ist.
Das Projekt Factory-Outlet-Center entspricht den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts der Stadt Duisburg, welches für diesen Bereich die Entwicklung des Zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum Hamborn-Marxloh festlegt. Die überregionalen Wirkungen des Einzelhandelsprojekts sind bereits im Rahmen des städtischen Handlungskonzepts umfassend untersucht worden.
Daher hat die Stadt Duisburg sich dazu entschlossen, eigene Grundstücke im Geltungsbereich an einen geeigneten Investor zu veräußern. Der für die Entwicklung des Umfeldes erforderliche Grunderwerb ist seitens des Investors durch Abschluss privat-rechtlicher Verträge mit den Grundstücksnachbarn durchzuführen.

5. Städtebauliche Zielsetzung und Mittel zur Umsetzung im Bebauungsplan
Übergeordnete städtebauliche Zielsetzung der Stadt Duisburg ist die Stärkung eines Einzelhandelsschwerpunktes im Hauptzentrum des Duisburger Nordens durch die Verknüpfung der beiden größten nördlichen Nebenzentren der Stadt Duisburg – Hamborn und Marxloh.
Diese beiden Nebenzentren sind für sich betrachtet nicht groß und attraktiv genug, so dass ein Zusammenschluss der beiden Einzelhandelslagen über die Achse Weseler Straße / Duisburger Straße (B 8) vorgesehen ist. Das Projektgebiet „Factory-Outlet-Center“ mit einer Größe von ca. 16 ha liegt räumlich zentral zwischen den Versorgungszentren Marxloh und Hamborn an dieser Entwicklungsachse (B 8). Das Projekt soll in mehreren Phasen entwickelt werden können, wovon die erste Ausbaustufe auf dem Areal des ehemaligen Stadtbades und der Rhein-Ruhr-Halle ca. 5 ha umfassen kann.
Zielsetzung der Planung ist es, mit der Realisierung des Factory-Outlet-Center die städtebaulichen Potenziale dieses Raumes zu aktivieren. Dabei soll das denkmalgeschützte Stadtbad in die Konzeption mit eingebunden und weitgehend erhalten bleiben. Der Bereich an der Kreuzung Duisburger-/Walter-Rathenau-Straße wird künftig eine prägnante Adresse im Stadtteilgefüge werden und seiner Gelenkfunktion im Hauptzentrum Hamborn-Marxloh Rechnung tragen. Die Kubatur der geplanten Gebäude und die Fassadengestaltung sollen den hohen Anforderungen des Standortes entsprechen, so dass eine adäquate Einbindung in das räumlich-funktionale Umfeld gewährleistet wird.
Zur Entwicklung des Factory-Outlet-Centers ist als Art der Nutzung ein Sondergebiet,
Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel – Factory-Outlet-Center“ festzusetzen.
Die räumlich-funktionale Verknüpfung der Nebenzentren Marxloh (um den August-Bebel-Platz) und Hamborn ist über die die Gestaltung der Duisburger Straße/Weseler Straße als „Boulevard“ und mit der Schaffung weiterer Funktionseinheiten als „Trittsteine“ geplant. Dabei wird auf bereits bestehende Strukturen als integrale Bestandteile des Konzeptes zurückgegriffen.
Flächen nordwestlich der Werksbahn werden für kerngebietstypische Nutzungen
(Büros, Dienstleistungen, Einzelhandel) entwickelt und demzufolge im Bebauungsplan als Kerngebiet (MK) festgesetzt. Zur Unterstützung der „Verbindungsfunktion“ sollen die Erdgeschosse für einen „Stadtboulevard“ entsprechend einladend gestaltet werden. Der heute undifferenzierte Raum wird durch die Schaffung von Raumkanten eindeutig definiert. Die verkehrliche Erschließung erfolgt über das bestehende Straßennetz, das Plangebiet verfügt durch den unmittelbaren Autobahnanschluss über eine hohe Lagegunst. Während der bisherigen Planung wurde durch die Stadt Duisburg eine Untersuchung der Verkehrswege erstellt. Schwerpunkt der Untersuchung war die Belastung der bestehenden Verkehrsknoten
um das Projektgrundstück herum. Alle untersuchten Knoten weisen im Ergebnis sind noch Kapazitätsreserven auf. Im Rahmen der Bauleitplanverfahrens werden weitere verkehrsplanerische Maßnahmen zur Optimierung der Verkehre an den Knotenpunkten untersucht und in die Planung eingestellt.
Zu dem Bebauungsplan wird ein Landschaftspflegerischer Fachbeitrag erarbeitet. Eine artenschutzrechtliche Prüfung für den Bereich des ehemaligen Stadtbades und der Rhein-Ruhr-Halle wurde bereits im November 2010 vorgelegt, deren Ergebnisse und Handlungsempfehlungen fortgeschrieben und im Bauleitplanverfahren berücksichtigt werden. In einem Umweltbericht werden die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen beschrieben und bewertet.

6. Investor
Die Ausarbeitung der städtebaulichen Planung und die Abwicklung des Bauleitplanverfahrens wird durch einen Investor in Abstimmung mit der Stadt Duisburg - unter Berücksichtigung der Planungshoheit der Gemeinde - erfolgen.
Hierzu wird ein städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt Duisburg und dem Investor geschlossen. Der Investor hat externe Planungsbüros mit der Erarbeitung und Entwicklung des Bauleitplanes und erforderlicher Gutachten beauftragt. Er übernimmt dabei alle anfallenden Kosten.
7. Weiterer Verfahrensablauf
Vorbehaltlich der Zustimmung des Rates der Stadt wird ein städtebauliches Konzept erarbeitet, welches den Bürgerinnen und Bürgern im Rahmen der gemäß § 3 (1) BauGB vorgeschriebenen Beteiligung der Öffentlichkeit vorgestellt wird.
Der Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplanes wird gemäß § 2 (1) BauGB ortsüblich bekannt gemacht.
Nach Abstimmung wird ein Bebauungsplanentwurf erarbeitet, welcher dem Rat der Stadt zur Beschlussfassung über die öffentliche Auslegung vorgelegt wird.
8. Einstufung in die Prioritätenliste.
Die Verwaltung schlägt vor, den Bebauungsplan, gemäß den in DS 07-0141 (Verfahren zur verbindlichen Bauleitplanung) dargestellten Kriterien, in der Prioritätenliste unter Position 1 zu führen.