Duisburger Immobilienmarkt zeigt sich dynamisch und uneinheitlich
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg

Duisburg, 27. März 2023 - Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg hat in seiner Jahressitzung am 16. März Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen und für die Wertermittlung erforderliche Daten zum Stichtag 1. Januar 2023 als Übersicht über den Grundstücksmarkt in der Stadt Duisburg ermittelt. Grundlage bildet die gemäß § 195 Baugesetzbuch
(BauGB) geführten Kaufpreissammlung.
Der Duisburger Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren einiges an Dynamik gezeigt. Rückblickend auf das Jahr 2022 lässt sich nach Aussage von Alexander Bernt, Vorsitzender des Gutachterausschusses sagen, dass es einen deutlichen Rückgang bei der Anzahl von
registrierten Kaufverträgen gab.

Eine Trendumkehr bei den Preisen für Immobilien konnte für das vergangene Berichtsjahr noch nicht nachgewiesen werden. Der Grundstücksmarkt in Duisburg reagiert dabei auf die äußeren Einflüsse in unterschiedlichster Form. Eine mögliche Abhängigkeit zwischen einer Preisentwicklung und der Fallzahl von Kaufverträgen ist dabei nicht unmittelbar gegeben. Vielmehr ist
eine dezidierte Betrachtung der einzelnen Teilmärkte hinsichtlich der Transaktionsdaten notwendig.
Wichtig ist dabei zu beachten, dass die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt von vielen Faktoren abhängt und beeinflusst werden kann, wie beispielsweise der wirtschaftlichen Entwicklung der Region, der Nachfrage nach Wohnraum, der demografischen Entwicklung
oder auch der Zinspolitik der Zentralbanken. Daher bedeutet ein Rückgang der Kauffälle nicht automatisch sinkende Preise.

Grundstückspreise für Baugründstücke gleichbleibend
Bei den Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser konnte nach einem Anstieg der letzten Jahre eine gleichbleibende Preisentwicklung registriert werden. Dies führt zu konstanten Bodenrichtwerten im Stadtgebiet“, erklärt Alexander Bernt.

Deutlich weniger Verkäufe, aber keine sinkenden Preise
Im Jahr 2022 hat der Gutachterausschuss insgesamt 3.332 Kaufverträge (18 Prozent weniger als im Vorjahr) über Verkäufe von Grundstücken, Häusern und Wohnungen ausgewertet. Im Rahmen dieser ausgewerteten Vorgänge wurden im Duisburger Stadtgebiet rund 1,16 Milliarden Euro umgesetzt. Dies entspricht einem Umsatzrückgang von 26 Prozent.

Ein Blick auf die Teilmärkte zeigt, folgende Entwicklungen gegenüber dem Vorjahr:

- Kaufverträge über unbebaute Grundstücke:
In 2022 sind bei einer gleichbleibenden Preisentwicklung mit 108 Kauffällen vergleichbar viele Kaufverträge unbebauter Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke registriert worden. Bei den Grundstücken für eine Mehrfamilienhausbebauung konnten bei gleichbleibender Preisentwicklung rd. 40 Prozent mehr Kaufverträge registriert werden.

- Kaufverträge über bebaute Grundstücke:
Dieser Teilmarkt ist mit einer Anzahl von 1.433 Kaufverträge mit rd. 15 Prozent unter dem Niveau der Vorjahre. Im Stadtgebiet ist eine leicht steigende Preisentwicklung für Einfamilienhäuser ermittelt worden. Diese Preissteigerung konnte auch bei einer Auswertung der
Kauffälle im zweiten Halbjahr ermittelt werden. Es konnten mit 56 Kauffällen für neuerstellte Ein- und Zweifamilienhäuser vergleichbar wenig Kauffälle wie im Vorjahr registriert werden.

- Kaufverträge über Wohnungseigentum und Teileigentum:
Im Jahr 2022 wechselten mit 1.560 ausgewerteten Kaufverträgen im Bereich des Wohnungs- und Teileigentumsmarktes rd. 22 Prozent weniger Objekte den Eigentümer wie im Vorjahreszeitraum. Der Geldumsatz ist dabei um rd. 17 Prozent gesunken auf rd. 193,5 Mi-
o. Euro. Unabhängig von den Umsatzzahlen zeigte sich im Bereich der „gebrauchten Eigentumswohnungen“ weiterhin eine steigende Preisentwicklung (Weiterverkäufe - ohne Stellplatz / Garage) mit einem Plus von rd. 13 Prozent. Eine quartalsweise Untersuchung
zeigte hier keine abweichenden Trends gegenüber dem Jahresdurchschnitt.

Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten 2023
Die Bodenrichtwerte wurden auf Basis der bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführten Kaufpreissammlung einer detaillierten Analyse unterzogen und hinsichtlich ihrer Abgrenzung, der wertbestimmenden Merkmale sowie dem Wert zum Stichtag untersucht.
Zum Stichtag 1. Januar 2023 konnten im gesamten Stadtgebiet bei den Wohnbaugrundstücken eine gleichbleibende Preisentwicklung festgestellt werden.
Die Bodenrichtwerte stehen kostenfrei im zentralen Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen unter www.BORIS.nrw.de zur Verfügung. Unter der Internetadresse kann auch der Grundstücksmarktbericht, der einen umfassenden Überblick über den Grundstücksmarkt in
Duisburg gibt, voraussichtlich ab Ende März 2023 kostenfrei abgerufen werden.

Neben den aktuellen Daten können unter der Internetadresse auch alle Bodenrichtwerte ab 2011 und Grundstücksmarktberichte ab dem Jahr 2005 kostenfrei abgerufen werden.

Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen
In gleicher Sitzung hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg die Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen 2023 beschlossen. Die Richtwerte beziehen sich auf den Stichtag 1. Januar 2023. Hierzu hat der Gutachterausschuss rund 6.800 Kaufverträge des Eigentumswohnungsmarktes (Weiterverkäufe) aus der Kaufpreissammlung aus dem
Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022 analysiert.
„Vergleicht man die aktuellen Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen mit denen der letztmaligen Ermittlung, so sind die Immobilienrichtwerte im letzten Jahr stadtweit um durchschnittlich ca. 13 Prozent gestiegen“, so Alexander Bernt.

Immobilienrichtwerte bilden eine Grundlage für die Bewertung von gebrauchten Eigentumswohnungen. Es handelt sich dabei um durchschnittliche Lagewerte in Euro bezogen auf den Quadratmeter Wohnfläche. Die abgeleiteten, gemittelten Werte sind bezogen auf „fiktive Eigentumswohnungen“ mit im Wesentlichen gleichen „wertbestimmenden Merkmalen“. Das bedeutet diese Wohnungen besitzen einen definierten Objektzustand mit vergleichbaren Einflussgrößen (wie z. B. die Merkmale Gebäudealter, Wohnfläche etc.).

Unter www.BORIS.nrw.de steht ein sogenannter „Immobilienpreiskalkulator“ zur Verfügung. Mit dessen Hilfe und den bereitgestellten Informationen aus der örtlichen Fachinformation kann ein Immobilienrichtwert leicht von jedem auf das vorläufige Vergleichswertniveau der zu bewertenden Eigentumswohnung angepasst und ggf. sachverständig weiter modifiziert werden.