Beschlussentwurf
1. Der Rat der Stadt befürwortet unter Kenntnisnahme des dargestellten Sachstands das Vorhaben der Fa. Krieger Grundstück GmbH auf dem Güterbahnhofsgelände südlich der Koloniestraße im heutigen Geltungsbereich des Bebauungsplans 1129 ein Designer Outlet Center (DOC) zu verwirklichen.

2. Die Verwaltung wird beauftragt, die erforderlichen Verfahrensschritte (u.a. Änderung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts, Aufstellung eines Bebauungsplans, Flächennutzungsplan-Änderung) einzuleiten und das Vorhaben zu flankieren. Eine weitergehende Prüfung/Bewertung des Vorhabens erfolgt in den nachfolgenden Verfahrensschritten auf Basis der hierfür erforderlichen Unterlagen und Gutachten

 Begründung
1. Beschreibung des Vorhabens
2. Vorhabenfläche und aktuelles Planungsrecht
3. Wesentliche Strukturdaten der Stadt Duisburg im regionalen Vergleich und mögliche Impulse durch das Vorhaben
4. Planvorgaben und erforderliche Schritte zur Realisierung eines DOC
5. Weiterhin zu beachtende Rahmenbedingungen
6. Notwendigkeit eines Grundsatzbeschlusses
7. Weiteres Vorgehen

1. Vorhaben
Die Krieger Grundstück GmbH ist an die Stadt Duisburg mit dem Projektvorhaben herangetreten, auf dem ehemaligen Güterbahnhofsgelände südlich der Koloniestraße im heutigen Geltungsbereich des Bebauungsplans 1129 -Dellviertel- „Duisburger Freiheit“ ein Designer Outlet Center (DOC) mit einer Spezialisierung auf hochwertige Designerwaren zu entwickeln. Mit Schreiben vom 20.12.2016 hat die Krieger Grundstück GmbH einen Antrag auf Einleitung der erforderlichen Planverfahren gestellt.
In der Endausbaugröße von ca. 30.000 m² Verkaufsfläche sollen ca. 140 - 175 Stores entstehen mit ca. 3.000 Stellplätzen. Damit wird ein Center angestrebt, das in der Zahl der Outlet Stores sowie in der Verkaufsflächendimensionierung das größte in Deutschland sein würde. Üblicherweise ist die Sortimentskonzeption von DOCs weitgehend identisch; ca. 60 - 70 % der Verkaufsflächen sind mit Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) belegt, ca. 10 - 20 % entfallen auf Schuhe und Lederwaren, während die restlichen Flächen zumeist mit Heimtextilien, Glas/Porzellan/Keramik, Spielwaren, Schmuck, Haushalts- und Drogeriewaren belegt sind.
Angedacht ist ein DOC im „Village-Stil“, dieser greift die städtebauliche Figur einer gewachsenen Ortslage auf. Ladenlokale sind um zusammenhängende kleinere Plätze und nachempfundene Gassen gruppiert. Als zukünftigen Betreiber benennt die Krieger Grundstück GmbH die spanische NEINVERGruppe, welche der zweitgrößte Outletbetreiber in Europa ist, in Deutschland betreibt das Unternehmen bereits das Style-Outlet Zweibrücken und das Fashion Outlet Center in Brehna.
Die marktwirtschaftliche Machbarkeit des Vorhabens wurde im Rahmen eines von der Krieger Grundstück GmbH beauftragten Gutachtens untersucht und das DOC darin v.a. auf Grund des einwohnerstarken Einzugsgebietes und der hervorragenden Erreichbarkeit sehr positiv bewertet. Als bedeutende Konkurrenzlagen wird das DOC in Roermond eingeschätzt und die geplanten DOC-Vorhaben in Wuppertal und Remscheid, deren Genehmigungsverfahren sich aktuell durch anhängige Klageverfahren verzögern könnten.
Hinsichtlich der Standortfaktoren für ein Outlet-Center wird der Standort Duisburg gegenüber Remscheid und Wuppertal als deutlich überlegen eingeschätzt. Die Flächenleistung (Umsatz in €/m² Verkaufsfläche) eines DOC der vorgesehenen Größenordnung und damit die aus einem solchen Objekt zu erwirtschaftende Rendite wird weit oberhalb eines üblichen Einkaufszentrums liegen. Diese erhöhten Umsätze werden vorrangig im Sortiment Mode erzielt werden.
2. Vorhabenfläche und aktuelles Planungsrecht
Die Vorhabenfläche liegt im Bereich des ehemaligen Güterbahnhofgeländes südlich der Koloniestraße, östlich der BAB A 59 und westlich der Bahntrasse. Der Flughafen Düsseldorf International ist vom Duisburger Hauptbahnhof innerhalb von 15 Minuten erreichbar. Die zentrale Fläche ist damit extrem gut und schnell für ein einwohnerstarkes Einzugsgebiet erreichbar.
Das Planareal umfasst eine zusammenhängende Gesamtfläche von rund 30 ha. Damit ist die Fläche eine der größten in der Region für die Entwicklung eines flächenintensiven Großprojektes mit regionaler und überregionaler Ausstrahlung. Aufgrund der besonderen Lagegunst gab es bereits mehrere Anläufe auf der Fläche Großprojekte zu verwirklichen. Im Jahre 2005 konnte die Projektidee des Einkaufszentrums „Multi Casa“ nicht realisiert werden. Nach einer kontrovers geführten Diskussion stieg der Investor aus der Entwicklung aus, nachdem der Rat der Stadt beschlossen hatte ein Sondergebiet auszuweisen.
Im Anschluss wurde für die Innenstadt der Foster Masterplan erarbeitet und mit seinen Zielen beschlossen. Dieser wurde später Grundlage für das Integrierte Handlungskonzept Innenstadt. Für die Fläche der Duisburger Freiheit wurde ebenfalls vom Büro Foster der Masterplan Duisburger Freiheit als Wohn- und Bürostandort erarbeitet und beschlossen.
Im Mai 2010 ist das Grundstück von Aurelis an die Krieger Grundstück GmbH übergegangen, in dem anschließenden Bauleitplanverfahren wurde neben Büroflächen auch ein Möbelhaus festgesetzt. Durch die aktuelle Standortplanung der Krieger Grundstück GmbH in Düsseldorf wurde die Planung eines Möbelhauses seitens der Eigentümerin aufgegeben. Für den Bereich südlich der Koloniestraße setzt der rechtkräftige Bebauungsplan Nr. 1129 -Dellviertel- Duisburger Freiheit- in den nördlichen Teilflächen Sondergebiete -Büro-, Dienstleistungszentrum- fest, für die südlichen Teilbereiche beidseits der Karl-Lehr-Straße Sondergebiete -Möbelhaus- sowie ein Sondergebiet -Möbelmitnahmemarkt-. Weitere großflächige Einzelhandelsnutzungen sind ausgeschlossen.
Darüber hinaus setzt dieser Bebauungsplan eine umfangreiche zentrale öffentliche Grünfläche -Parkanlage- fest. Baugenehmigungen für die Umsetzung der Möbelhäuser auf Grundlage des Bebauungsplans Nr. 1129 liegen vor. Für den Bereich nördlich der Koloniestraße setzt der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 1170 -Dellviertel- „Duisburger Freiheit Nord“ Sondergebiete -Dienstleistungs- und Büropark“ sowie nordöstlich ein Sondergebiet für ein Parkhaus fest. Der Bebauungsplan sieht für die nördlichen Baufelder nur in den Erdgeschossen Einzelhandelsnutzungen mit eingeschränkten Sortimenten vor, in den südlichen Baufeldern zur Koloniestraße ist Einzelhandel komplett ausgeschlossen.

Der Bebauungsplan 1170 befindet sich in der baulichen Umsetzung. Im westlichen Bereich entlang der Straße „Zum Portsmouthplatz“ wurde bereits ein Hotel realisiert. Östlich und westlich der Planstraße C werden in absehbarer Zeit Gebäude des Landesamtes für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen entstehen. Die entsprechenden Baugenehmigungen liegen vor. Bezugnehmend auf die Planungshistorie stehen die Bebauungspläne Nr. 1129 und Nr. 1170 in einem engen inhaltlichen Zusammenhang. U.a. wird eine innere zentrale Grünfläche mit integriertem Fuß- und Radweg als zentrales Element zur Freihaltung der Durchlüftungsbahn und des Grünen Rings in den beiden genannten Bebauungsplänen gesichert.
Als Anbindung des Bebauungsplans Nr. 1170 -Dellviertel- Duisburger Freiheit Nord an den südlich gelegenen Bereich des Bebauungsplan Nr. 1129 -Dellviertel- Duisburger Freiheit- ist im Bereich des zentralen Grünzuges eine Fuß- und Radwegebrücke über die Koloniestraße vorgesehen. Diese geplante Anbindung ist bisher nicht hergestellt worden.

Aufgrund der tatsächlichen Entwicklung des Plangebiets und geänderten Entwicklungsabsichten ist es Ziel der derzeit in Aufstellung befindlichen 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1170, die bestehenden planungsrechtlichen Festsetzungen entsprechend den konkreten Bauabsichten und geänderten städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbedingungen, u.a. durch weitere Rücknahme der Einzelhandelsflächen, anzupassen. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung hat bereits stattgefunden. Insbesondere die noch unbebauten Baufelder in diesem Bereich sowie die hier vorhandenen öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen stellen potentielle Schlüsselflächen für eine mögliche städtebauliche und funktionale Anbindung des Vorhabens an die Duisburger Innenstadt dar.

3. Wesentliche Strukturdaten der Stadt Duisburg im regionalen Vergleich und mögliche Impulse durch das Vorhaben

*1 Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT NRW), Zugriff am 14.11.2016
*2 Ermittelt aus den Einwohnerzahlen zum Stichtag 31.12.2015 und den Sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten zum Stichtag 30.06.2014; Quelle: Der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT NRW), Zugriff am 14.11.2016
*3 Städtereport, Duisburg, Prima 1A-Lage, Ansonsten Tristesse im Einzelhandel, Comfort Holding GmbH, November 2015 *4 Städtereport, Essen, Im Aufwind, Comfort Holding GmbH, September 2015
*5 Städtereport, Dortmund, Dortmunds Einzelhandel spielt in der 1. Liga, Comfort Holding GmbH, 30.10.2014
*6 Städtereport, Krefeld, Viel Bewegung in der City, Comfort Holding GmbH, November 2015
*7 Städtereport, Düsseldorf, Einer der attraktivsten Handelsstandorte Deutschlands, Comfort Holding GmbH, November 2016
*8 Städtereport, Duisburg, Der Einzelhandel kämpft an vielen Fronten, Comfort Holding GmbH, 27.06.2014
*9 Städtereport, Essen, Integrierte Shopping-Center stärken den Einzelhandelsstandort, Holding GmbH, 28.04.2014
*10 Städtereport, Krefeld, Die Seidenweberstadt positioniert sich neu, Comfort Holding GmbH, 26.08.2014
*11 Städtereport, Düsseldorf, Quantensprung als Einzelhandelsstandort, Comfort Holding GmbH, Mai 2015
*12 Duisburg, Einzelhandels-Eckdaten im Zeitvergleich, Comfort Holding GmbH, Oktober 2016
*13 Städtereport, Düsseldorf, Quantensprung als Einzelhandelsstandort, Comfort Holding GmbH, Mai 2015
*14 Krefeld, Einzelhandels-Eckdaten im Zeitvergleich, Comfort Holding GmbH, Oktober 2016

Die Tabelle zeigt wesentliche Strukturdaten, welche Rückschlüsse zur Struktur des Arbeitsmarktes und zur Struktur des Einzelhandels in Duisburg im Vergleich zu anderen regionalen Oberzentren zulassen. Im regionalen Vergleich zu anderen Oberzentren bilden die Duisburger Strukturdaten eine eher unterdurchschnittliche Positionierung ab.

Die Zentralitätskennziffer stellt dar, wie viel der in Duisburg vorhandenen Kaufkraft der Duisburger Einzelhandel über alle Sortimentsgruppen in der Gesamtstadt binden kann.
Der Wert von rd. 110 % bedeutet zwar, dass Kaufkraft vom Umland in der Stadt Duisburg gebunden werden kann, jedoch liegt die Zielzentralität eines Oberzentrums bei ca. 120 %, um die oberzentrale Funktion mit einer gewissen Anziehungskraft wahrnehmen zu können. Die Modezentralität stellt einen besonderen Indikator für die innerstädtische Leitbranche „Mode“ (insbesondere Bekleidung) dar. Hier ist Duisburg im Vergleich schwach aufgestellt, und hat deshalb deutlichen Nachholbedarf. Ein Indikator für die Strukturschwäche der Einzelhandelsstruktur in der Duisburger Innenstadt ist der Anteil der Verkaufsfläche in der Innenstadt an der Gesamtverkaufsfläche der Stadt. Hier zeigen die absoluten und prozentualen Werte Duisburgs im regionalen Vergleich einen erheblichen Entwicklungsbedarf auf.
Durch die Ansiedlung eines DOC kann der Einzelhandel eine regionale Anziehungskraft erreichen und es lässt sich eine deutliche Steigerung der Zentralitätskennziffer erwarten. Insbesondere der Wert der Modezentralität könnte durch das Vorhaben deutlich gesteigert werden. Das Vorhaben bietet die Chance die geringen absoluten und relativen Verkaufsflächenanteile der Innenstadt um ca. 1/3 zu erhöhen, was vor dem regionalen Vergleich als gerechtfertigt erscheint.
Damit durch das Vorhaben Synergieeffekte zu den heutigen zentralen Einzelhandelslagen und damit eine nachhaltige Stärkung der Duisburger Innenstadt erreicht werden kann, ist die funktionale und städtebauliche Anbindung des Vorhabens an die Innenstadt von zentraler Bedeutung. Im weiteren Verfahren sind hierfür Lösungen zu entwickeln und umzusetzen.

4. Realisierung eines DOC
4.1 Landesplanung – Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel (12. Juli 2013) Der Sachliche Teilplan großflächiger Einzelhandel zum Landesentwicklungsplan NRW enthält 7 Ziele und 3 Grundsätze. Die Ziele des LEP sind zu beachten und unterliegen nicht der Abwägung. Maßgebliche Ziele für die Ansiedlung eines DOC sind die Ziele 1 bis 3. Entsprechend Ziel 1 kann ein DOC nur in allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) dargestellt und festgesetzt werden. Da die Fläche im regionalplanerisch ausgewiesenen ASB liegt, entspricht das Vorhaben dem Ziel 1. Gemäß Ziel 2 kann ein DOC aufgrund des zentrenrelevanten Sortiments nur in einem zentralen Versorgungsbereich dargestellt und festgesetzt werden.
Die Fläche befindet sich aktuell nicht in einem zentralen Versorgungsbereich, grenzt aber an den zentralen Versorgungsbereich des Hauptzentrums Innenstadt. Es ist daher im weiteren Verfahren zu prüfen und darzulegen, wie die Fläche in den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt städtebaulich und funktional integriert werden kann. Dazu ist insbesondere eine städtebauliche Einbindung der Fläche in die Innenstadt sowie eine gute fußläufige Anbindung an die Königstraße erforderlich.

Zudem ist darzulegen, welche Funktion der Standort des DOC in Bezug zu den bestehenden Innenstadtlagen übernehmen soll. Eine Änderung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt kann nur im Rahmen einer Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts der Stadt Duisburg erfolgen, bei der die bisherige Zentrenhierarchie sowie die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche einer Überprüfung bedarf.

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5.2 Integriertes Handlungskonzept Innenstadt (IHI) Am 12.12.2011 hat der Rat der Stadt den Beschluss zur Festlegung des Stadtumbaugebiet Duisburg- Innenstadt DS 11-1715 als Gebietskulisse für das IHI Innenstadt beschlossen. Für das Handlungskonzept wurden Ziele aus dem 2007 beschlossenen Foster Masterplan Innenstadt (DS 07-0347) übernommen und durch Fördermaßnahmen konkretisiert. Das IHI wurde vom Rat der Stadt am 08.07.2013 im Sinne eines „städtebaulichen Entwicklungskonzeptes“ gemäß § 171b Abs. 2 BauGB als Grundlage für die weitere Cityentwicklung und die Umsetzung des „Masterplans zur Entwicklung der Duisburger Innenstadt“ beschlossen. Das IHI wurde in das Programm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ aufgenommen. Auf dieser Basis werden derzeit für die Innenstadtentwicklung wesentliche Förderprojekte umgesetzt (Portsmouthplatz, Mercatorstraße, Mercatorquartier) oder für die nächsten Jahre beantragt (z.B. Umbau Hauptbahnhof-Ostausgang, Friedrich-Wilhelm-Straße, Unterstraße/Calaisplatz). Die Maßnahmen des IHI werden mit einem Volumen von rund 18,6 Mio € gefördert, zuzüglich der städtischen Eigenanteile von rund 4,6 Mio € umfassen die Maßnahmen ein Gesamtvolumen von rund 23 Mio €. Zur Sicherung des Förderzugangs des IHI muss die DOC-Entwicklung funktional und städtebaulich in den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt mit einbezogen werden. Sie muss den Nachweis erbringen, dass die mit der o.g. Förderung beabsichtigte Aufwertung und Stabilisierung der Duisburger Innenstadt nicht gefährdet wird.

5.3 Weitere zu beachtende Rahmenbedingungen
Zur Integration des geplanten DOC-Standortbereichs in den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt müssen die beiden Bereiche städtebaulich und funktional verknüpft werden, hierbei müssen insbesondere die Entfernung zwischen dem möglichen DOC-Standort und der Königstraße mit der Haupthandelslage und die städtebaulichen Zäsuren beachtet werden. Der attraktive Ausbau dieser Verknüpfung stellt für das Vorhaben eine besondere Herausforderung dar, da sie für die Rechtssicherheit des zentralen Versorgungsbereiches existenziell ist.
Für die Herstellung dieser Anbindung entstehen absehbar Kosten über die Grenzen des Vorhabengeländes hinaus. Der Grüne Ring ist ein vom Rat der Stadt Duisburg beschlossenes planerisches Leitbild, wonach innerstädtische Rad- und Fußwegeverbindungen die Innenstadt umranden und Anschlüsse an überregionale Verbindungen gesichert werden. Größtenteils wurde der Wegeausbau bereits umgesetzt und wird zum jetzigen Zeitpunkt durch Inanspruchnahme von Fördergeldern weiter ausgebaut.
Eine noch fehlende bedeutende Teilstrecke ist als Nord-Süd-Verbindung auf der Fläche der Duisburger Freiheit geplant, die die Innenstadt mit dem Sportpark Duisburg, dem RheinPark und dem zukünftigen Radschnellweg verknüpft. Diese Planung wurde im Bebauungsplan Nr. 1129 gewürdigt und soll auch im Rahmen zukünftiger Planungen weiter berücksichtigt werden.
Auf dem Vorhabengelände befindet sich zudem die bereits realisierte LoveParadeGedenkstätte. Diese ist im Bebauungsplan Nr. 1129 planungsrechtlich gesichert worden. Im Rahmen neuer Planungsansätze ist die Gedenkstätte mit einem Umgebungsschutz zu würdigen und zu sichern.
Weiteres Vorgehen Im Auftrag des Investors wird aktuell eine einzelhandelsbezogene Verträglichkeitsanalyse für das DOC-Vorhaben von einem Gutachterbüro erarbeitet. Die Ergebnisse werden anschließend seitens der Verwaltung geprüft, da sie Grundlage für das folgende Verfahren werden. Weiterhin muss seitens des Investors ein städtebaulicher Entwurf erarbeitet werden, um das Bauleitplanverfahren eröffnen zu können und weitere Themen zu sichern wie die städtebauliche Anbindung der Fläche an die innerstädtischen Handelslagen. Als rechtliche Voraussetzung muss der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt auf die Vorhabenfläche ausgeweitet werden, dazu ist die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes notwendig.

Mit Vorliegen eines städtebaulichen Konzeptes können die Bauleitplanverfahren durch Aufstellungsbeschlüsse formal eingeleitet werden. Auf Basis des städtebaulichen Entwurfs und der Auswirkungsanalyse können weitere Verfahrensschritte wie die Beteiligung der Öffentlichkeit, die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie das regionale Moderationsverfahren zeitnah durchgeführt werden.