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Düsseldorf/Duisburg, 30. Oktober 2017 -
Wenn es kälter wird, nimmt die Gefahr der Schimmelbildung in
Wohnungen zu. Wie es dazu kommt und welche gesundheitlichen
Auswirkungen Schimmel haben kann, weiß Dr. Wolfgang Reuter,
Gesundheitsexperte der DKV Deutsche Krankenversicherung.
Welche Rechte und Pflichten Mieter bei Schimmelbefall haben,
fasst Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz
Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), zusammen.
Wie kommt es zu Schimmel in Wohnräumen?
Damit Schimmelpilze im Wohnbereich wachsen, benötigen sie
Feuchtigkeit und Nährstoffe. „Als Nährstoff reicht oft schon
der normale Hausstaub“, sagt Dr. Wolfgang Reuter,
Gesundheitsexperte der DKV Deutsche Krankenversicherung. Die
Ursachen für Feuchtigkeit können vielfältig sein: Sie kann
von außen etwa durch Risse im Mauerwerk eindringen oder durch
zu wenig Lüften entstehen. Auch unsachgemäßes Heizen, Möbel,
die zu eng an den Wänden stehen, oder eine schlechte
Wärmedämmung sind mögliche Auslöser. In Neubauten hat häufig
ungenügendes Austrocknen Schimmel zur Folge.
Gesundheitliche Auswirkungen
Generell kommen Menschen
immer wieder mit Schimmelsporen in Kontakt, beispielsweise
bei einem Waldspaziergang. Denn die Sporen befinden sich auch
im feuchten Laub. Sie verbreiten sich durch die Luft, die
Menschen atmen sie ein. Aber erst eine dauerhafte Belastung,
etwa durch Schimmelbefall in den Wohnräumen, kann
gesundheitliche Auswirkungen haben, vor allem für Babys,
Kleinkinder, ältere und kranke Menschen. Möglich sind
allergische Reaktionen, die mit denen bei Heuschnupfen
vergleichbar sind: Niesen, gereizte Augen und eine laufende
Nase. „Auch Erkrankungen der Atemwege wie eine Bronchitis
können die Folge sein“, ergänzt der DKV Experte. Bei
Asthmakranken kann sich die Krankheit verschlimmern. Das
Fraunhofer Institut für Baumaßnahmen (IBP) wies zudem in
einer Studie nach, dass die Wahrscheinlichkeit, an Asthma zu
erkranken, bei Schimmelbefall in der Wohnung um 40 Prozent
steigt.
Schimmel vorbeugen
Um sich den gesundheitlichen Risiken
gar nicht erst auszusetzen, sollten Bewohner ihre Räume
regelmäßig auf einen möglichen Schimmelbefall überprüfen. Und
vorbeugen: „Richtiges Heizen und Lüften helfen, Schimmel gar
nicht erst entstehen zu lassen“, empfiehlt Dr. Wolfgang
Reuter. Bei sehr dicht schließenden Fenstern ist besonders
häufiges Lüften angesagt. Dabei ist Stoßlüften sinnvoller als
ein dauerhaft gekipptes Fenster. In der Heizperiode sollten
Bewohner darauf achten, alle Räume gleichmäßig zu beheizen
und keinen Raum auskühlen zu lassen.
Rechte
und Pflichten von Mietern bei Schimmelbefall
„Generell ist jeder Mieter verpflichtet, die angemieteten
Räume sorgsam zu behandeln“, informiert Michaela Rassat,
Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S.
Leistungsservice). Dazu gehört auch das regelmäßige Lüften
und ausreichendes Heizen. Über die Häufigkeit des Lüftens
kommt es immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen.
So verlangte etwa ein Vermieter, dass sein Mieter die Wohnung
mehr als sechsmal täglich lüftet. Das Landgericht Berlin (Az.
65 S 400/15) sah dies jedoch als einen unzumutbaren Aufwand
an. Kommt es zu einem Schimmelbefall, rät das Fraunhofer IBP,
bereits ab einer sichtbaren schimmeligen Fläche von 20
Quadratzentimetern, Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Der Mieter
sollte dann umgehend eine schriftliche Mängelanzeige an
seinen Vermieter schicken. „Dies ist auch deshalb notwendig,
da sich der Mieter unter Umständen schadenersatzpflichtig
macht, sollte er trotz des erkennbaren Schimmels den Mangel
nicht melden“, ergänzt die Rechtsexpertin. Allerdings
betrifft die Meldepflicht nur Mängel, die für den Mieter
erkennbar sind. Versteckt sich der Fleck beispielsweise
hinter einer Einbauküche, kann der Vermieter keine
Forderungen stellen, wenn der Mieter dies nicht gemeldet hat.
Zusätzlich zur Mängelanzeige sollte der Mieter seinem
Vermieter auch noch eine angemessene Frist zur Beseitigung
des Schimmels setzen. Die Mängelanzeige alleine verpflichtet
den Vermieter nicht zum umgehenden Handeln.
Mietminderung wegen Schimmel?
Gesetzlich
geregelt ist, dass ein Mieter die Miete mindern kann, wenn
der „vertragsgemäße Gebrauch“ einer Mietsache erheblich
eingeschränkt ist (§ 536 Bürgerliches Gesetzbuch). „Wenn es
in einer Wohnung Schimmel gibt, dann kann das ein Mangel der
Mietwohnung sein“, so Michaela Rassat. Inwieweit der Mieter
dann allerdings die Miete mindern darf, hängt vom Umfang des
Schimmelbefalls ab und davon, wer dafür verantwortlich ist.
Hat ein Baumangel, etwa ein nicht fertig getrockneter Neubau
oder eine Wärmebrücke in der Wand, den Schimmel verursacht
und der Vermieter schafft keine Abhilfe, darf der Mieter die
Miete mindern. Ist allerdings zu wenig oder falsches Lüften
der Grund für die Schäden, darf er die Miete nicht mindern
und kann unter Umständen sogar schadenersatzpflichtig sein.
Oft entsteht Schimmel nicht durch eine einzige Ursache,
sondern durch das Zusammenwirken mehrerer Faktoren. Bei einem
Rechtsstreit haben daher oft Sachverständige das letzte Wort.
Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in
Kürze
München/Duisburg, 30. Oktober 2017 -
Schimmel in einer Mietwohnung stellt immer einen Mangel dar.
Allerdings berechtigt er den Mieter nicht ohne Weiteres zur
sofortigen fristlosen Kündigung. Ist die Nutzung der Räume
zum Wohnen baurechtlich unzulässig, ist dies ebenfalls kein
Kündigungsgrund – solange das Bauamt nicht die Nutzung
verbietet. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz
Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht
Hamburg-Wandsbek.
AG Hamburg-Wandsbek, Az. 715 C 109/16
Hintergrundinformation:
Schimmel in Mietwohnungen
sorgt regelmäßig für Rechtsstreitigkeiten. Zunächst einmal
ist er immer ein Sachmangel. Der Mieter kann die Beseitigung
verlangen, natürlich mit einer angemessenen Fristsetzung. Oft
muss ein Sachverständiger entscheiden, ob der Schimmel
überwiegend durch falsches Lüften und Heizen und damit durch
den Mieter oder doch eher durch Baumängel entstanden und
damit vom Vermieter zu verantworten ist. Der Fall: Mieter
waren in eine Wohnung im Souterrain eingezogen. Im
Mietvertrag hatten sie und ihre Vermieterin die reguläre
Kündigung mit Dreimonatsfrist für ein Jahr ausgeschlossen.
Zwei Wochen nach dem Einzug entdeckten die Mieter dunkle
Flecken an einer Wand. Sofort informierten sie die
Vermieterin, die noch am selben Tag die Flecken besichtigte
und am nächsten Tag einen Handwerkertermin ankündigte. Dabei
musste sie dann auch gleich die fristlose Kündigung der
Mieter mit Wirkung zur Monatsmitte entgegennehmen. Die Mieter
ließen keine Handwerker in die Wohnung und zogen aus. Vorher
beauftragten sie einen Immobilienberater mit der Inspektion
der Wohnung. Dieser fand heraus, dass es sich um Kellerräume
handelte. Eine Nutzung zum Wohnen war baurechtlich nicht
zulässig. Die Mieter verlangten nun die Miete für die zweite
Monatshälfte, die bereits gezahlte Miete für den nächsten
Monat und ihre Kaution zurück. Nach Ansicht der Vermieterin
war die Kündigung nicht wirksam. Sie verrechnete die Kaution
mit der offenen Miete bis zum Ablauf des
Kündigungsausschlusses. Das Urteil: Das Amtsgericht
Hamburg-Wandsbek wies nach Informationen des D.A.S.
Leistungsservice die Klage der Mieter auf Rückzahlung von
Miete und Mietkaution ab. Eine fristlose Kündigung komme erst
in Frage, wenn die Mieter dem Vermieter erfolglos eine
angemessene Frist gesetzt hätten, um den Schimmel zu
beseitigen, oder wenn die Fristsetzung von vornherein
aussichtslos erscheine. Hier hätten die Mieter jedoch gleich
gekündigt, ohne der Vermieterin Gelegenheit zur Abhilfe zu
geben. Die Vermieterin habe auf die Mitteilung über den
Schimmel sofort reagiert und gezeigt, dass sie das Problem
angehen wollte. Dass die Räume baurechtlich nicht als
Wohnräume zugelassen seien, berechtige die Mieter ebenfalls
nicht zur Kündigung – zumindest, solange nicht die Baubehörde
die weitere Nutzung verbiete. Da die fristlose Kündigung
unwirksam und die ordentliche Kündigung vertraglich
ausgeschlossen sei, seien die Mieter verpflichtet, für ein
Jahr Miete zu zahlen.
Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Urteil
vom 26. Juli 2016, Az. 715 C 109/16
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